경기 부천시 상동에 공급되는 대단지 아파트 ‘상동역 롯데캐슬 시그니처’가 높은 분양가로 주목받았으나, 잇따른 청약에서 대규모 미달 사태를 빚으며 눈길을 끌고 있다.

1순위 청약에서 일부 주택형이 미달된 데 이어 무순위 청약에서도 모집 물량을 크게 밑도는 신청 건수를 기록하면서, 지역 주택시장 여건과 실수요자의 구매력을 고려하지 않은 고분양가 책정이 수요자 외면으로 이어진 것 아니냐는 지적이 나온다.

20일 부동산업계에 따르면 상동역 롯데캐슬 시그니처는 지난 10월 13일 마감한 무순위 청약에서 785가구 모집에 111건이 접수됐다. 공급 물량 대비 신청 건수는 약 14.1%에 그쳤다.

앞서 이 단지는 지난 8월 진행한 1순위 청약에서도 일반공급 1536가구 모집에 2576명이 신청해 평균 1.68대 1의 경쟁률을 기록했지만, 일부 주택형은 모집 인원을 채우지 못했다. 이후 계약 과정에서 미계약 물량이 발생하면서 전체 1859가구 가운데 785가구가 무순위 청약 물량으로 나왔다.

청약 부진의 배경으로는 주변 시세를 크게 웃도는 분양가가 꼽힌다. 이 단지의 전용면적 84㎡ 분양가는 주택형별로 14억9900만원에서 최고 16억3800만원에 책정됐다.

반면 인근 ‘힐스테이트중동’ 전용 84㎡는 올해 11억\~12억원대 거래 사례가 확인됐다. 거래 시점과 층수 등에 따라 차이가 있지만, 비교 대상에 따라 상동역 롯데캐슬 시그니처의 분양가가 약 3억~4억원 높은 수준이다. 인근 ‘중동 센트럴파크 푸르지오’와 비교해도 일부 주택형의 분양가는 높은 수준으로 평가된다.

신축 아파트라는 점과 지하철 7호선 상동역 접근성, 대단지 브랜드 가치 등을 고려하더라도 기존 아파트와의 가격 격차가 상당하다는 점에서 분양가의 적정성에 의문이 제기된다. 특히 이 단지의 입주 예정 시기는 2032년 3월로, 실수요자는 분양대금 마련에 따른 금융 부담뿐 아니라 입주 시점의 시세가 현재 분양가를 웃돌지 못할 위험까지 고려해야 한다.

이에 따라 사업주체가 주변 시세와 수요자의 구매력을 충분히 고려해 분양가를 책정했는지에 대한 검증이 필요하다는 지적도 나온다. 토지 매입비와 공사비, 금융비용 등 각종 사업비가 분양가에 영향을 미칠 수 있지만, 구체적인 원가와 사업 수익 자료가 공개되지 않은 상황에서 높은 분양가가 불가피했는지 판단하기는 어렵다.

다만 분양가가 주변 시세보다 높다는 사실만으로 사업주체가 폭리를 취했다고 단정할 수는 없다. 실제 수익성은 토지비와 공사비, 금융비용, 기타 사업비 및 분양수입 등을 종합적으로 따져봐야 한다. 그럼에도 높은 분양가와 잇따른 청약 부진이 맞물리면서 가격 산정의 근거와 적정성을 둘러싼 논란은 커질 전망이다.

이번 사례는 교통과 생활 인프라, 브랜드 경쟁력을 갖춘 신축 아파트라도 지역 시세와 실수요자의 지불 능력을 벗어난 분양가로는 수요 확보가 쉽지 않다는 점을 보여준다. 분양가 산정의 투명성과 시장 수용성에 대한 검토가 필요하다는 지적이 나온다.