전세보증금을 주택도시보증공사(HUG)가 직접 보관하고, 임대인에게는 예치금 운용수익을 월세 형태로 지급하는 ‘전월세 안심신탁’ 사업이 본격 추진된다.

임차인은 전세사기와 보증금 미반환 위험을 줄이고, 임대인은 월세 연체와 공실 부담을 낮출 수 있는 새로운 임대차 방식이다.

국토교통부와 HUG는 11월 4일부터 전월세 안심신탁 사업에 참여할 임대인을 모집한다고 밝혔다. 이번 모집은 지난 8월 13일 발표한 ‘주택 신속공급 방안’의 후속 조치로, 관계부처 협의를 거쳐 계약구조와 참여 요건, 지원 혜택 등을 마련했다.

사업은 임대인과 HUG, 임차인이 3자 계약을 체결하는 방식으로 운영된다. 임차인은 보증금 상당액을 HUG에 예치하고, HUG는 이를 운용해 임대인에게 약정 수익을 매월 지급한다. 계약기간이 끝나면 HUG가 예치금을 임차인에게 직접 반환한다. 임대인과 임차인 사이에는 보증금이 없는 월세 형태의 임대차계약이 성립한다.

이번 모집공고의 약정 수익률은 연 4.35%(세전)다. 계약기간과 갱신 계약 때까지 동일한 수익률이 적용되며, 시장금리 등을 반영해 반기별 모집공고 때 조정할 예정이다.

임차인의 예치금은 임대인을 거치지 않고 HUG가 보관·운용하기 때문에 임대인의 채무로 주택이 압류되거나 경매에 넘어가더라도 보호된다. 해당 계약에도 주택임대차보호법이 적용돼 계약갱신청구권과 임대료 증액 제한(5%), 대항력 등이 보장된다. 다만 주택 훼손 등에 따른 수선·보수 필요성을 고려해 임대인이 합리적인 사유로 이의를 제기하면 HUG가 예치금 일부를 유보할 수 있다.

사업 대상 주택은 유형에 관계없이 주택가격 20억 원 이하이며, 기존 선순위 부채비율이 주택가격의 80% 이하여야 한다. 임대인과 임차인의 소득·자산에 따른 신청 자격 제한은 없지만, 국세·지방세 체납 등 임차인의 주거안정을 해칠 우려가 있는 경우에는 참여가 제한된다.

임차인은 예치금 100%를 맡기고 별도 월세를 내지 않는 전세형뿐 아니라 보증부 월세형도 선택할 수 있다. 다만 보증부 월세형은 준전세 형태까지 허용하며, 지역·주택 유형별 전월세전환율을 적용한 환산 전세가격이 적정 전세 시세 이내여야 한다.

임대인에게는 세제 혜택도 추진된다. HUG가 지급하는 월 수익에 대해 소득세·법인세 50% 감면과 감면 세액에 부과되는 농어촌특별세 비과세 혜택을 제공할 계획이다. 기존 계약 종료 후 공실이 발생하더라도 후속 안심신탁 계약을 체결하는 조건으로 최대 2개월분의 월 수익을 지급한다.

임차인에게는 예치금 마련을 위한 HUG·한국주택금융공사(HF) 보증부 전용 전세대출을 지원하고, 소득·자산 요건을 충족하면 주택도시기금 버팀목 대출도 이용할 수 있도록 연내 절차를 마무리할 예정이다. 전세보증금반환보증과 임대보증금보증 가입이 필요하지 않아 보증료 부담도 줄어든다.

임대인은 11월 4일부터 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse) 또는 전국 HUG 지사를 통해 상시 신청할 수 있다. 임차인을 모집하기 전에도 신청할 수 있으며, 희망하는 임대인은 HUG 홈페이지에 임대물건을 등록해 임차인 모집 지원을 받을 수 있다.

신청 주택에 대한 요건 검증과 3자 계약, 예치금 납부 절차를 거쳐 2027년 1월부터 순차적으로 입주가 가능하다.

국토교통부는 제도 초기 운영 상황을 점검하고 임대인과 임차인에 대한 지원을 확대해 전월세 안심신탁이 임대차 시장의 새로운 계약 방식으로 자리 잡도록 추진할 계획이다.