부천 대장안동네 도시개발사업이 연내 도시개발구역 지정과 개발계획 승인 절차를 앞두고 사업 추진에 속도를 내고 있다.

부천시와 한국토지주택공사(LH)는 4일 오정구청 대강당에서 대장안동네 주민들을 대상으로 주민설명회를 열고 변경된 개발계획과 향후 추진 일정, 환지 방식 및 주민 재산권 관련 주요 사항을 설명했다.


이날 설명회에서는 사업 시행자인 LH와 개발계획 수립 용역사인 대한컨설턴트가 사업 추진 방향과 환지제도, 공동주택 집단환지 계획 등을 안내하고 주민들의 질문에 답변했다.

29만3천㎡에 1,612세대 계획…연내 지구 지정 목표


대장안동네 도시개발사업은 약 29만3천㎡ 규모로, LH가 시행을 맡아 환지 방식으로 추진한다.

개발계획안에 따르면 총 1,612세대, 계획인구 약 3,499명으로 조성되며, 단독주택 280세대와 공동주택 1,332세대가 들어설 예정이다.

당초 2022년 주민설명회에서 제시한 1,600세대보다 12세대 늘어난 규모다.

그동안 관계기관 협의와 주민 의견 수렴을 거치면서 중앙공원 위치 조정, 어린이공원 및 복합커뮤니티 시설 배치, 근린생활시설 확대 등 일부 토지이용계획이 변경됐다. 근린생활시설 용지 비율은 기존 1.4%에서 2.7%로 확대됐다.

사업은 2006년 개발제한구역 해제 이후 여러 차례 개발 방안이 검토됐으며, 2022년 LH가 참여하면서 본격화됐다. 2026년 9월 경기도 도시계획위원회 심의와 10월 부천시 도시계획위원회 심의를 마쳤다.

LH는 변경된 개발계획에 대한 주민 동의 등 후속 절차를 거쳐 연내 도시개발구역 지정 및 개발계획 승인을 고시한다는 목표다.

2027년 실시계획 수립…2029년 착공 목표

향후 일정은 올해 구역 지정 및 개발계획 승인, 2027년 실시계획 수립, 2028년 환지계획 수립, 2029년 공사 착공 순으로 진행될 예정이다. 공사 완료 목표는 2032년이다.

실시계획 단계에서는 교통·환경·재해 영향평가와 관계기관 협의를 진행하고 도로, 상·하수도 등 기반시설의 구체적인 설계를 마련한다.

이어 2028년에는 종전 토지와 개발 이후 토지에 대한 감정평가를 바탕으로 권리가액과 비례율, 부담률 등을 산정하고 환지 예정지를 지정하게 된다.

환지 방식 핵심은 토지 가치와 권리가액

이날 주민들의 관심이 집중된 분야는 환지제도였다.

환지 방식은 토지를 사업시행자에게 매각하는 수용 방식과 달리 기존 토지 소유권을 유지하면서 사업 이후 정비된 토지를 다시 배정받는 방식이다.

도로와 공원, 녹지, 주차장 등 기반시설을 확보하고 사업비 충당을 위한 체비지를 마련해야 하기 때문에 개별 토지 소유자가 돌려받는 토지 면적은 기존보다 줄어들 수 있다.

다만 개발 이후 토지 가치가 상승하면 면적 감소에도 불구하고 재산상 권리가 높아질 수 있다는 것이 LH 측 설명이다.

핵심 지표는 비례율이다. 종전 토지 평가액이 1억원이고 비례율이 1.1이면 권리가액은 1억1천만원이 되지만, 비례율이 0.9라면 9천만원으로 낮아진다.

평균 부담률은 사업비와 토지 소유자들의 권리가액 등을 토대로 산정하며, 구체적인 수치는 향후 감정평가와 실시설계 이후 확정된다.

공동주택 집단환지 신청이 사업성 좌우할 변수

공동주택 집단환지도 주요 관심사로 떠올랐다.

현재 개발계획에는 공동주택 집단환지를 위한 블록 1곳이 계획돼 있다. 집단환지는 여러 토지 소유자가 권리를 모아 공동주택 용지를 공동으로 배정받는 방식이다.

집단환지 신청자는 향후 건설업체에 토지를 매각하거나 건설업체와 함께 개발하는 지주공동사업을 선택할 수 있다.

LH는 주민들이 원할 경우 건설업체 매수자 알선 등을 지원할 수 있다는 입장을 밝혔다. 다만 신청자가 계획된 부지 규모를 초과하면 권리가액 등을 기준으로 순위를 정하는 방안도 검토하고 있다.

추가 공동주택 용지를 확보하려면 개발계획을 다시 수립해야 해 2~3년가량 사업 일정이 늦어질 수 있다는 설명도 나왔다.

이에 따라 2028년 환지계획 수립 과정에서 이뤄질 집단환지 신청 규모와 주민 참여 여부가 향후 사업성에 영향을 미칠 전망이다.

주민 동의 확보 관건…환지·보상 별도 설명회 예정

사업 추진을 위해서는 변경된 개발계획에 대한 주민 동의 확보가 남은 과제다.

도시개발구역 지정 및 개발계획 승인을 위해서는 토지 소유자 수의 2분의 1 이상, 토지 면적의 3분의 2 이상에 해당하는 동의 요건을 충족해야 한다.

기존 동의 이후 개발계획이 일부 변경된 만큼 법적 절차에 따라 변경안에 대한 동의를 다시 받아야 한다. 공유지분 토지는 공유자들의 동의와 위임 절차도 필요하다.

공유지분 토지의 경우 공유자 전원의 동의가 필요하며, 대표자를 지정하더라도 나머지 공유자들의 위임 및 동의 절차를 갖춰야 한다. 동의서 제출 시에는 주민등록증이나 여권 등 신분 확인 서류도 첨부해야 한다.

이날 질의응답에서는 기존 토지와 가까운 곳으로 환지를 받을 수 있는지, 공동주택 용지 확대가 가능한지, 다세대주택 건축 여부와 주택 철거에 따른 세금 문제 등도 제기됐다.

LH 측은 구체적인 환지 위치와 건축물 허용 용도 등은 실시계획 및 환지계획 수립 과정에서 확정할 사항이라며, 향후 환지와 보상 내용을 중심으로 별도 주민설명회를 개최하겠다고 밝혔다.

대장안동네 도시개발사업은 연내 지구 지정과 개발계획 승인이라는 첫 관문을 앞두고 있다. 앞으로 주민 동의 확보와 환지계획 수립 과정에서 토지 평가액, 비례율, 부담률, 공동주택 집단환지 신청 규모 등이 핵심 쟁점이 될 전망이다.