부천을 두고 ‘재개발 도시’라 부르는 데 이견을 제기할 사람은 많지 않다. 1980~1990년대 급성장한 부천은 현재 노후화된 주거환경을 개선하고 도시 경쟁력을 확보하기 위해 활발한 정비사업을 추진 중이다. 실제 부천시 자료에 따르면 일반 재개발·재건축부터 가로주택정비사업, 소규모 재건축, 중상동 신도시 정비에 이르기까지 약 200여 곳에서 사업이 추진되고 있다.

그러나 현장의 실상은 녹록지 않다. 조합 설립부터 인허가까지 수년이 소요될 뿐만 아니라, 어렵게 행정절차를 마쳐도 사업성이 떨어지는 소규모 단지는 분양 불확실성 탓에 건설사의 외면을 받으며 표류하곤 한다. 어렵사리 착공에 들어간 이후에도 공사비 증액 문제를 두고 조합과 시공사 간의 갈등이 빈번하게 발생하고 있다.

이러한 사업 지연의 가장 큰 원인은 급변한 시장 환경에 있다. 건설 원자재 가격과 인건비, 금융비용이 가파르게 상승하면서 조합원이 안아야 할 추가 분담금이 수억 원대로 불어났다. 과거 부동산 상승기에는 감당할 수 있었던 비용이 이제는 주민들이 감당하기 힘든 수준이 되었고, 이는 곧 주민 간의 심각한 갈등으로 이어지고 있다. 여기에 수익성을 최우선으로 따지는 건설사들마저 몸을 사리면서 정비사업 전반이 원만하게 추진되기 어려운 형편이다.

그렇다고 도시의 미래가 걸린 정비사업을 이대로 방치하거나 멈출 수는 없다. 핵심은 과거 부동산 호황기에 맞춰진 제도와 행정 방식을 장기화된 침체기와 고물가 환경에 맞춰 과감히 전환하는 것이다. 이제 행정의 역할은 단순한 '인허가권자'에 머물지 않고, 적극적인 ‘사업 관리자 및 갈등 조정자’로 나아가야 한다.

이런 점에서 부천시가 법률·세무·건축·갈등조정 등 8개 분야, 28명의 전문가로 구성한 ‘정비사업 전문가지원단’을 운영하며 무료 자문을 제공하는 시도는 매우 긍정적이다. 전문성이 부족한 조합이 사업 초기 단계부터 리스크를 선제적으로 관리할 수 있는 실질적인 안전장치가 되기 때문이다.

하지만 전문가 자문만으로는 한계가 있다. 근본적인 사업성 개선 대책이 반드시 병행되어야 한다. 가용 토지가 부족한 부천의 도시적 특성을 고려해 용적률 현실화와 건축 규제 완화로 주민 부담을 최대한 낮추고, 대형 사업장뿐만 아니라 소규모 재건축까지 건설사가 적극적으로 참여할 수 있는 환경을 조성해야 한다. 아울러 착공 후 반복되는 공사비 분쟁을 예방할 전문기관 검증 및 중재 시스템도 한층 강화할 필요가 있다.

행정의 성과를 판단하는 기준 역시 달라져야 한다. 얼마나 많은 정비구역을 지정했느냐는 중요하지 않다. 얼마나 많은 사업이 차질 없이 완성되어 주민들이 실제로 더 나은 주거환경을 누리게 되었는가가 진정한 성과가 되어야 한다.

재개발·재건축은 단순히 낡은 건물을 허무는 작업이 아니라, 도시의 미래 가치를 높이는 장기 투자다. 그러나 사업성이 확보되지 않는다면 재개발은 도시를 살리는 도구가 아니라 주민들에게 막대한 경제적 고통을 안기는 부담이 될 뿐이다.

부천시 정비사업의 성공 여부는 사업의 '숫자'가 아닌 시민이 체감하는 '완성도'에 달려 있다. '정비사업 전문가지원단'을 출발점으로 삼아, 규제 완화를 통한 사업성 확보와 적극적인 갈등 조정을 아우르는 실질적인 행정 지원이 지속되기를 기대한다. 부천 재개발의 미래는 도시를 허무는 데 있는 것이 아니라, 시민이 더욱 살기 좋은 경쟁력 있는 도시로 완성하는 데 있다.