정부가 월세 주택을 전세 방식으로 전환해 임차인에게 공급하는 새로운 주거지원 사업을 추진한다. 임차인이 전세금을 공공기관에 맡기면 이를 안정적으로 운용해 임대인에게 월세에 해당하는 수익을 지급하는 방식이다. 임차인은 월세 부담과 전세사기 위험을 낮추고, 임대인은 월세 연체 걱정 없이 안정적인 수익을 받을 수 있도록 하겠다는 취지다.

국토교통부는 지난 8월 13일 발표한 주택 신속공급 방안의 후속 조치로 ‘전월세 안심신탁’ 사업을 추진한다고 20일 밝혔다. 주택도시보증공사(HUG)가 전세금 예치·운용·반환과 임대인·임차인 모집 등을 맡는다.

월세 집을 전세로…어떻게 가능한가

전월세 안심신탁은 현재 월세로 임대 중인 주택을 전세 형태로 바꾸는 것이 핵심이다.

임대인과 임차인, 안정화기구가 3자 계약을 맺고 임차인은 전세금을 HUG에 맡긴다. HUG는 이 돈을 안정적으로 운용한 뒤 발생한 수익을 임대인에게 매월 지급한다. 임대인 입장에서는 월세를 받는 것과 비슷한 구조가 된다.

임차인은 전세금을 HUG에 맡기기 때문에 임대인에게 직접 전세금을 건네는 기존 전세와 달리 전세금 반환 위험을 크게 낮출 수 있다.

정부는 시중 전월세전환율이 5~6%대인 반면 전세대출 금리는 3~4%대라는 점을 감안하면, 전세대출을 활용할 경우 월세보다 주거비 부담을 줄일 수 있을 것으로 보고 있다.

임차인은 월세 부담↓…전세사기 걱정도 줄여

사업에 참여하는 임차인은 소득 등 요건을 충족하면 버팀목 전세자금대출이나 시중은행 전세대출을 이용해 전세금을 마련할 수 있다.

또 HUG가 전세금을 직접 예치·관리하고 반환까지 책임지기 때문에 별도의 전세금반환보증이나 전세대출보증에 가입하지 않아도 된다. 이에 따라 보증료 부담도 줄어들 수 있다.

정부는 우선 시세 20억원 이하 주택을 대상으로 사업을 추진할 예정이다. 주택 유형에는 제한을 두지 않고 일반 임대인과 임차인을 대상으로 참여자를 모집한다.

임대인은 ‘월세처럼’ 매달 수익

임대인에게는 전세금을 받아 운용수익을 매월 지급하는 방식이다.

HUG는 전세금 등을 기반으로 주택공급활성화펀드를 조성하고, 이를 주택건설사업장에 보증부 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등의 방식으로 운용해 연 4%대 이자수익을 창출한다는 계획이다.

임대인은 이 운용수익을 월세에 해당하는 고정수익 형태로 매월 받게 된다. 월세 연체나 공실에 대한 부담을 줄일 수 있다는 게 정부 설명이다.

등록 임대사업자가 참여하면 임대보증금 반환보증 가입 의무가 면제돼 보증료 부담도 줄어든다. 정부는 임대소득에 대한 세제 지원도 추진할 계획이다.

특히 서울 등 규제지역의 주택을 보유한 임대인이 지방으로 이주할 경우 주택연금을 받을 수 있도록 금융위원회와도 협의하고 있다. 이 경우 안심신탁 운용수익에 주택연금까지 더해 노후소득을 확보할 수 있다는 구상이다.

LH 매입임대 500호도 시범 공급

정부는 임대인과 임차인이 각각 신청하는 방식과 양측이 미리 전세금 수준을 협의한 뒤 함께 신청하는 방식을 병행할 예정이다.

LH 매입임대주택 가운데 일부도 안정화기구를 통해 시범 공급한다. 올해 500호를 대상으로 무주택 청년의 주거비 부담을 낮춘다는 계획이다.

구체적인 사업 절차와 약정서 내용, 월세 수익률 등은 9월 말 사업 공고를 통해 공개한다. 참여 신청은 10월부터 받고, 11월부터 3자 약정 체결과 전세금 예치를 진행해 연말부터 순차적으로 입주를 지원할 예정이다.

정부가 이 사업을 내놓은 배경에는 전세사기 이후 전세를 꺼리는 임차인과 월세를 선호하는 임대인 사이의 ‘엇박자’가 있다. 전세의 안정성과 월세의 수익성을 결합해 임대차 시장의 새로운 선택지를 만들겠다는 것이다.

김이탁 국토교통부 제1차관은 “임차인은 전세금 반환 위험을, 임대인은 월세 연체 부담을 내려놓고 임대차계약을 안심하고 맺을 수 있을 것”이라며 “사업 성과를 바탕으로 임대차시장 건전화를 위한 다양한 계약 방식도 검토하겠다”고 밝혔다.