토지거래허가구역에서 세입자가 거주하는 주택을 매입해도 당장 입주하기 어려운 무주택 실수요자에게 실거주 유예 기회가 확대된다. 실거주 원칙은 유지하면서 임차인의 주거 안정과 주택 거래의 현실적인 제약을 함께 고려한 조치다.

국토교통부는 토지거래허가구역 내 임대 중인 주택의 실거주 유예 신청 기한을 당초 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일까지 1년 연장한다고 밝혔다. 또 기존 임대차계약의 잔여기간뿐 아니라 1회에 한해 최대 2년의 갱신계약 기간까지 유예 대상에 포함한다.

이번 조치로 매수자는 세입자의 계약이 끝날 때까지 기다렸다가 입주할 수 있는 여지가 커졌다. 갱신계약까지 인정받을 경우 시행일인 2026년 10월 1일부터 최대 3년 3개월까지 입주가 유예될 수 있으며, 늦어도 2029년까지는 입주해야 한다.

다만 제도의 문턱은 그대로다. 2026년 5월 12일부터 계속 무주택 상태를 유지한 실수요자만 대상이며, 유예기간이 끝난 뒤에는 2년간 실제 거주해야 한다. 따라서 임대 목적의 주택 매입이나 단기 투자 수요를 허용하는 조치는 아니다.

특히 이번 제도는 토지거래허가구역에서 발생해 온 ‘매수자는 실거주해야 하지만 기존 세입자의 계약이 남아 있는 경우 바로 입주할 수 없는’ 현실적인 충돌을 완화했다는 데 의미가 있다. 기존 세입자 입장에서도 계약기간이 남았는데 집주인이 바뀌면서 갑자기 퇴거해야 하는 부담을 줄일 수 있다.

국토부는 조정대상지역의 등록 매입임대아파트처럼 의무임대기간이나 재건축·재개발에 따른 조합원 지위 양도 제한 등으로 세제 혜택 적용 시점이 늦춰지는 경우에는 실거주 유예 신청기간도 이에 맞춰 조정하기로 했다.

관련 시행령 개정안은 9월 18일부터 입법예고되며 10월 1일부터 시행될 예정이다. 시행일 현재 임대 중이거나 전세권이 설정된 주택 전체에 적용된다.

김이탁 국토부 1차관은 실거주 원칙은 유지하면서 임대주택 거래 과정의 현실적인 어려움과 임차인의 주거 안정성을 보완하는 조치라며, 무주택 실수요자 중심의 거래를 유도하고 투기적 수요는 차단하겠다고 밝혔다.