부천시는 8월 14일 중동 1156번지 일대에 대한 부천도시관리계획(중동신시가지제1종지구단위계획)변경(결정)입안을 위한 공람공고를 실시했다. 부천시의 공람을 통한 용도변경 사유는 "과거 중동택지개발사업에 의하여 조성된 중동1219번지 일원 토지가 지구단위계획구역 밖 심곡동 442번지 일원의 토지와 연접됨에 따른 불합리한 구역계 조정" 이라고 표시했다.

용도변경 위치는 부천시청 주변과  중동건설당시 부천문예회관부지, 옆상가, 계남도로변에 호텔부지, 전 부천터미널 외 일부지역을 포함 "특별계획구역" 등 1, 2, 3, 4구역으로 나누어 지침(안)을 공람하고 "특별계획구" 외 2, 3, 4구역 등 주변지역에 인센티브를 밝혔다.

이는 부천시가 부천문예회관 부지및 옆상가와 호텔부지 등 용도변경을 통해 100층 이상 초고층을 계획, 호텔 및 초고층 주상복합 아파트 등 약 3,000여 세대가 들어설것으로 알려졌다.

이번 공람을 거쳐 8~9월중 부천시 도시건축공동위원회 심의를 거쳐 10월에 결정고시를 할 예정이라고 한다.

한편 중동 문예회관부지는 중동 신도시 건설 당시부터 인센티브라고 중동 주민들이 주장한 바 있으며, 호텔부지는 호텔을 건립하려다 러브호텔 시비로 중동 주민들의 반대로 호텔건립을 중단했던 사례가 있어 주목된다. 아울러 토지 용도변경으로 인한 각종 혜택으로 토짓값 상승이 예상돼 특혜시비도 주목된다.

아래는 부천시 공람공고 주제(자세한 내용은 부천시 홈페이지에서 확인할수 있다)

※ 부천도시관리계획(중동신시가지제1종지구단위계획)변경(결정)입안을 위한 공람공고 부천 중동신시가지제1종지구단위계획(경기도 고시제2001-124호, 2001.7.9)에 대하여「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제51조 및 제52조, 제25조 규정에 따라 도시관리계획(지구단위계획)변경 입안을 위하여 같은 법시행령 제22조와「토지이용규제 기본법」제8조 및 같은법시행령 제6조 규정에 의한 주민의견을 청취를 하고자 아래와 같이 열람공고 하오니 의견이 있으시면 열람기간내에 서면(인테넷 포함)으로 제출하여 주시기 바랍니다.

1. 열람 장소 : 시청 도시계획과(전화 : 032-320-2372) 원미구청 도시정비과(전화 : 032-650-2349)

2. 열람 및 의견제출 기간 : 신문게재 일로부터 14일간(국･공휴일 제외)

3. 의견제출 장소 및 방법 : 부천시청 도시계획과 (fax:032-320-2159)열람. 공고내용에 대한 의견 및 그 사유와 제출자의 주소.성명.전화번호 등을 기재하여 서면으로 제출하여 주시기 바랍니다.

4. 기타 자세한 사항은 열람장소에 관계도서 일체를 비치하여 일반인에게 보이고 있습니다.

4. 특별계획구역에 관한 계획 (공란공고 내용중 일부)

1) 구역지정

구 역 명	위  치	면 적(㎡)	비 고
중심지 특별계획구역(기정)	중동 1116번지 일원	13,684.7	M블럭 중 일부
특별계획1구역(신설)	중동 1153번지일원	34,286.0
특별계획2구역(신설)	중동 1150번지일원	7,212.9
특별계획3구역(신설)	중동 1147번지일원	5,584.6
특별계획4구역(신설)	중동 1142번지일원	9,468.0

□ 결정사유서

구분	결정 내용	결정 사유서
중심지특별 계획구역(기정)	특별계획구역지정 13,684.7㎡	ㆍ신흥로변 중심상업지역내 건축물의 고밀도로  도시경관이 악화되고 있어 이를 방지하고 공공용지의 확보를 통한 지역주민의 삶의 질을 향상시키기 위함
특별계획1구역 (신설)	특별계획구역 지정 34,286.0㎡	ㆍ문화와 경제도시로서의 부천시 랜드마크형성과 호텔, 문화, 운동시설, 주거복합 등의 입지기반을 마련하여 도시민에게 여유와 휴식을 제공하여 인근상업지역의 활성화 등에 시너지효과를 얻고자 함
특별계획2구역 (신설)	특별계획구역 지정 7,212.9㎡	ㆍ2필지이상의 토지를 공동개발하여 오픈스페이스를 확보, 보행환경개선 및 활력있는 공간으로 유도하여 상업지역의 문제점(공실률의 증가, 보행가로환경 악화, 도시미관 저해)을 해소 할 수 있는 기반을 조성하고자 함
특별계획3구역 (신설)	특별계획구역 지정 5,584.6㎡
특별계획4구역 (신설)	특별계획구역 지정 9,468.0㎡

2) 중심지특별계획구역 (기정)

구       분		특별계획구역 지침	세부개발계획 지침
위      치		ㆍ부천시 원미구 중동 1116번지 일원
면      적		ㆍ13,684.7㎡
토 지 이 용		ㆍ상업복합용도
획 지 계 획		ㆍ공동개발(13필지)
공공 시설	공원 (기부채납)	ㆍ공원신설(구역면적 중 도시계획시설 도로면적을 제외한 면적의 15%이상 확보)
건축물 용도	허용용도(F)	ㆍ공동주택(주거외의 시설과 복합된 것에 한한다), 근린생활시설(수리점 제외), 문화 및 집회시설(공연장, 전시장, 식물원, 수족관에 한함), 판매시설 중 상점, 의료시설 중 병원, 노유자시설, 운동시설(운동장 제외), 업무시설(오피스텔 제외)	ㆍ공동주택(주거외의 시설과 복합된 것에 한한다) ㆍ판매시설 중 상점
	지정용도(G)	ㆍ문화 및 집회시설 중 공연장 및 전시장, 노유자시설 중 아동관련시설 및 노인복지시설, 운동시설(운동장제외)	ㆍ문화 및 집회시설 중 공연장 및 전시장, 운동시설(운동장제외)
	공동주택비율	ㆍ부천시 도시계획조례에 따름	ㆍ중심상업지역내 공동주택비율 90%이하 (부천시 도시계획조례) ㆍ계획 공동주택비율 89.44%
건축물 밀도	건폐율	ㆍ50%이하	ㆍ49.50%이하
	상한용적률	ㆍ1,000%이하	ㆍ999.55%이하
	최저높이	ㆍ5층이상	ㆍ지상 5층이상 66층이하
기타 사항에 관한 계획	건축한계선	ㆍ도로 및 공공공지와 접한 부분 3m	ㆍ중로2-39호선 변 및 새로 지정하는 소공원①과 접한 부분에 3m 지정 ㆍ중로2-30호선 변 및 중로 2-38호선 변 대지내 완화차선 확보계획에 의해 6m 지정   (일부 중로2-38호선 변 3m 지정)
	대지내 공지확보	ㆍ대지면적의 10%이상 확보	ㆍ대지면적의 10.89%[1,447.91㎡] 확보
	전면공지	ㆍ공공공지변 및 중로 2-39호선 변 3m	ㆍ새로 지정하는 소공원① 과 접한 부분 및 중로2-39호선 변 3m 지정
	공공조경	ㆍ중로 2-30호선변 3m	ㆍ기존 지침에서 지정된 일부 구간은 소공원으로 조성되며 중도2-30호선 변 공공조경 3m 지정에 따라 공공조경시설이 보행환경에 영향을 미칠 것으로 예상되어 중로2-30호선 변 3m를 대지내 공지 후면에 3m 공공조경 지정
	차량출입 불허구간	ㆍ중로 2-39호선변 및 도로모퉁이 30m	ㆍ중로2-39호선 변 및 도로모퉁이 30m 지정
건축물형태 및 외관계획	1층부 통로확보	-	ㆍ공공공지 및 대상지에 조성되는 소공원과 벌막공원을 연계하는 통로를 조성 (폭:12m, 높이:4m)

※ 1) 지정용도 중 2개 이상의 시설군내 용도를 건축연면적(건축물내의 주차장 면적은 포함하지 아니한다)의 3%이상 확보

   2) 운동시설 중 운동장 및 옥외 골프연습장은 제외

3) 특별계획1구역 지침(안)

구       분		계  획  내  용
위      치		ㆍ부천시 원미구 중동 1153번지 일원
면      적		ㆍ34,286.0㎡
획 지 계 획		ㆍ공동개발
공공시설 확보계획	기부채납	ㆍ특별계획구역면적의 15%이상
	대상시설	ㆍ위치, 선형, 면적 등은 세부개발계획 수립시 도시계획시설로 결정
건축물 용도	불허용도 (H)	ㆍ단독주택, 공동주택(주상복합 제외) ㆍ위험물저장 및 처리시설 ㆍ관광호텔이외의 숙박시설 ㆍ위락시설(※ 호텔의 부대시설로 위락시설은 가능)
	허용용도	ㆍ불허용도이외의 용도 허용
	권장용도	ㆍ판매 및 영업시설, 업무시설, 의료시설, 운동시설 ㆍ교육 및 연구시설, 문화 및 집회시설 중 공연장, 전시장
	지정용도 (I)	ㆍ관광호텔(객실 120실이상, 복합컨벤션센터포함, 특2등급수준이상)  ※호텔의 위치는 계남대로변 측에 배치 (학교예정부지로부터 50m이상이격) ㆍ운동시설을 포함한 문화 및 집회시설은 총 지상층 건축물연면적의 5% 이상확보
	공동주택비율	ㆍ부천시 도시계획조례에 따름
건축물 밀도	건폐율/ 5층이상부건폐율	ㆍ50%이하 / 30%이하
	기준용적률/ 상한용적률	ㆍ600%이하 / 1,000%이하
	최저높이	ㆍ5층이상
기타 사항에 관한 계획	건축 한계선	ㆍ대상지 동, 서, 남, 북측 2m
	전 면 공 지	ㆍ대상지 동, 서, 남, 북측 2m
	공공보행통로	ㆍ대상지 동서를 연결하는 보행통로 폭12m이상 확보
	차량출입불허구간	ㆍ계남도로변 및 도로모퉁이 50m(소향길변 30m)차량진출입금지
	기   타	ㆍ보행자전용도로변 구역을 포함한 일괄 공동개발이 어려울 경우 도시.건축공동    위원회의 심의를 거쳐 보행자전용도로변 전체 토지를 제척할 수 있음 ㆍ제척된 보행자전용도로변 토지는 특별계획구역외의 보행자전용도로변 지침적용 ㆍ구역내 보행자전용도로는 일괄 공동개발에 따른 세부개발계획 수립시     도시계획시설 폐지 ㆍ세부개발계획 수립시 관광호텔의 경우 획지를 분할하여 계획 가능 ※ 용적률 운용 ㆍ기준용적률(a) : 600%이하 ㆍ허용용적률(c) : a+b(인센티브에 의한 완화량) (c ≦ 800%) ㆍ상한용적률(d) : 허용용적률(c)+기부채납(15%초과분에 한함)에 의한 인센티브 완화량(e)                   (d ≦ 1,000%) ㆍ보행자전용도로변 획지의 일괄 공동개발에 따른 용적률 완화량(f) : 200% ㆍ최대용적률 : (d+f) ≦ 1,200%

내  용    항   목					완화기준	비    고
b	건축물 용도	권장용도	전층권장		기준용적률×(권장용도면적÷주차장을제외한건축연면적)× 0.2	전층권장용도는 건축연면적에 10%이상시 인정
	대지내 공지	공개공지	추가확보 조성시		기준용적률×{(설치면적-건축법에의한 의무면적)÷대지면적}× a	∙피로티구조 : a=0.5 ∙개방형구조 : a=1.0
		쌈지형, 침상형 공지	조성형태 및 규모준수시		기준용적률× (제공면적÷대지면적) × a	∙피로티구조 : a=0.5 ∙침상형구조 : a=1.0 ∙개방형구조 : a=1.2
		건축한계선	추가 계획시		기준용적률× (조성면적÷대지면적) × a	∙피로티구조 : a=0.5 ∙개방형구조 : a=1.0
	대지내 통로	보행통로	공공보행통로	지상형,입체형 등 추가 조성시	기준용적률× (조성면적÷대지면적) × a	∙피로티구조 : a=0.5 ∙개방형구조 : a=1.0
	건축물형태 및 외관	옥외광고물의 설치	지침준수시		기준용적률× 0.15	-
	환경 친화적 건축물	옥상녹화	준수시		기준용적률×(조성면적÷대지면적)×0.3	-
		중수도 또는 빗물이용시설	빗물이용시설 설치		기준용적률× 0.1	∙수도법 14조, 16조에 의한 의무시설을 제외한 시설이 설치한 경우에 한함
		녹색주차장	준수시		기준용적률× 0.05	-
e	공공시설용지 확보 및 조성 기부채납		특별계획구역 면적의 15%초과분에 한함		1.5×기부채납면적×허용용적률÷기부채납 후 대지면적	-

■ 특별계획1구역 인센티브 운용계획

※ 공공보행통로란 : 보행자의 통행을 위하여 일반에게 상시 개방되어 이용할 수 있도록 대지내에 조성하는 통로를 말한다.

※ 녹색주차장의 목적 : 도심지내 대부분 시설들이 불투수성 재료로 이루어져 도심열섬효과를 가중시키고 빗물의 침투를 막아 지하수의 고갈을 초래하고 있는 만큼 불투수성 주차장을 잔디 등 투수성재료로 개선함으로서 녹지공간을 확보하고 도시환경을 개선하고자 함.

※ 녹색주차장이란 : 주차장시설의 표면을 잔디 또는 투수성포장으로 설치하는 주차장을 말함

4) 특별계획2구역 지침(안)

구       분		계  획  내  용
위     치		ㆍ부천시 원미구 중동 1150번지 일원
면     적		ㆍ7,212.9㎡
주상복합의 경우 세대수 제한		ㆍ500세대 이하
공공시설 확보계획	주차장확보면적 (기부채납)	ㆍ1,160㎡이상(위치 등은 세부개발계획 수립시 도시계획시설로 결정)
건폐율/ 5층 이상 부 건폐율		ㆍ50%이하 / 30%이하
기준용적률/상한용적률		ㆍ기준용적률 : 600%이하 ㆍ상한용적률 : 1,000%이하
높  이		ㆍ140m이하(35층이하) ※ 건축법 제60조 제1항 규정에 의한 최고높이지정
건축물 용도	불허용도(J)	ㆍ단독주택, 공동주택(주상복합제외), 종교시설, ㆍ운수시설, 의료시설 중 격리병원, 교육연구시설(직업훈련소제외) ㆍ노유자시설, 수련시설, 숙박시설, 위락시설, 공장, 창고시설, 위험물저장 및 처리시설 ㆍ자동차관련시설, 동물 및 식물관련시설, 분뇨 및 쓰레기처리시설, 교정 및 군사시설 ㆍ방송통신시설, 발전시설, 묘지관련시설, 관광휴양시설, 장례식장
	허용용도	ㆍ불허용도이외 용도허용
	권장용도(K)	ㆍ공동주택(주상복합), 제1, 2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설 중 공연장, 전시장 ㆍ판매시설 중 상점
	공동주택비율	ㆍ부천시 도시계획조례에 따름
기타 사항에 관한 계획	건축 한계선	ㆍ대상지 동, 서, 북측 2m ㆍ대상지 남측 Set-back선으로부터 2m
	전 면 공 지	ㆍ대상지 동, 서, 북측 2m ㆍ대상지 남측 Set-back선으로부터 2m
	공공보행통로	ㆍ대상지 동서를 연결하는 보행통로 12m이상 확보 ㆍ건축물 지상1층내를 통과하는 경우 폭 6m이상
	차량출입불허구간	ㆍ대상지 동서측 도로 및 도로모퉁이 10m차량진출입금지
	1차로 확보	ㆍ특별계획구역 세부개발 계획수립시 대상지 남측 도로경계선으로부터 3m set-back후 도시계획시설(도로)로 결정(기부채납)
	기   타	ㆍ특별계획구역 세부개발계획 제안 전까지는 특별계획구역이외의 보행자전용도로변구역의 지침을 따른다(신축에 한하여 불허) ㆍ보행자전용도로는 세부개발계획 수립시 도시계획시설 폐지가능

5) 특별계획3구역 지침(안)

구       분		계  획  내  용
위     치		ㆍ부천시 원미구 중동 1147번지 일원
면     적		ㆍ5,584.6㎡
주상복합의 경우 세대수 제한		ㆍ400세대 이하
공공시설 확보계획	주차장확보면적 (기부채납)	ㆍ900㎡이상(위치 등은 세부개발계획 수립시 도시계획시설로 결정)
건폐율/ 5층 이상부 건폐율		ㆍ50%이하 / 30%이하
기준용적률/상한용적률		ㆍ기준용적률 : 600%이하 ㆍ상한용적률 : 1,000%이하
높  이		ㆍ140m이하(35층이하) ※ 건축법 제60조 제1항 규정에 의한 최고높이지정
건축물 용도	불허용도(J)	ㆍ단독주택, 공동주택(주상복합제외), 종교시설, ㆍ운수시설, 의료시설 중 격리병원, 교육연구시설(직업훈련소제외) ㆍ노유자시설, 수련시설, 숙박시설, 위락시설, 공장, 창고시설, 위험물저장 및 처리시설 ㆍ자동차관련시설, 동물 및 식물관련시설, 분뇨 및 쓰레기처리시설, 교정 및 군사시설 ㆍ방송통신시설, 발전시설, 묘지관련시설, 관광휴양시설, 장례식장
	허용용도	ㆍ불허용도이외 용도허용
	권장용도(K)	ㆍ공동주택(주상복합), 제1, 2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설 중 공연장, 전시장 ㆍ판매시설 중 상점
	공동주택비율	ㆍ부천시 도시계획조례에 따름
기타 사항에 관한 계획	건축 한계선	ㆍ대상지 동, 서, 북측 2m ㆍ대상지 남측 Set-back선으로부터 2m
	전 면 공 지	ㆍ대상지 동, 서, 북측 2m ㆍ대상지 남측 Set-back선으로부터 2m
	공공보행통로	ㆍ대상지 동서를 연결하는 보행통로 12m이상 확보 ㆍ건축물 지상1층내를 통과하는 경우 폭 6m이상
	차량출입불허구간	ㆍ대상지 동서측 도로 및 도로모퉁이 10m차량진출입금지
	1차로 확보	ㆍ특별계획구역 세부개발 계획수립시 대상지 남측 도로경계선으로부터 3m set-back후 도시계획시설(도로)로 결정(기부채납)
	기   타	ㆍ특별계획구역 세부개발계획 제안 전까지는 특별계획구역이외의 보행자전용도로변구역의 지침을 따른다(신축에 한하여 불허) ㆍ보행자전용도로는 세부개발계획수립시 도시계획시설 폐지가능

6) 특별계획4구역 지침(안)

구       분		계  획  내  용
위     치		ㆍ부천시 원미구 중동 1142번지 일원
면     적		ㆍ9,468.0㎡
주상복합의 경우 세대수 제한		ㆍ700세대 이하
공공시설 확보계획	주차장확보면적 (기부채납)	ㆍ1,530㎡이상(위치 등은 세부개발계획 수립시 도시계획시설로 결정)
건폐율/ 5층이상부건폐율		ㆍ50%이하 / 30%이하
기준용적률/상한용적률		ㆍ기준용적률 : 600%이하 ㆍ상한용적률 : 1,000%이하
높  이		ㆍ140m이하(35층이하) ※ 건축법 제60조 제1항 규정에 의한 최고높이지정
건축물 용도	불허용도(J)	ㆍ단독주택, 공동주택(주상복합제외), 종교시설, ㆍ운수시설, 의료시설 중 격리병원, 교육연구시설(직업훈련소제외) ㆍ노유자시설, 수련시설, 숙박시설, 위락시설, 공장, 창고시설, 위험물저장 및 처리시설 ㆍ자동차관련시설, 동물 및 식물관련시설, 분뇨 및 쓰레기처리시설, 교정 및 군사시설 ㆍ방송통신시설, 발전시설, 묘지관련시설, 관광휴양시설, 장례식장
	허용용도	ㆍ불허용도이외 용도허용
	권장용도(K)	ㆍ공동주택(주상복합), 제1, 2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설 중 공연장, 전시장 ㆍ판매시설 중 상점
	공동주택비율	ㆍ부천시 도시계획조례에 따름
기타 사항에 관한 계획	건축 한계선	ㆍ대상지 동, 서측 2m ㆍ대상지 남, 북측 Set-back선으로부터 2m
	전 면 공 지	ㆍ대상지 동, 서측 2m ㆍ대상지 남, 북측 Set-back선으로부터 2m
	공공보행통로	ㆍ대상지 동서를 연결하는 보행통로 12m이상 확보 ㆍ건축물 지상1층내를 통과하는 경우 폭 6m이상
	차량출입불허구간	ㆍ대상지 동서측 도로 및 도로모퉁이 10m차량진출입금지
	1차로 확보	ㆍ특별계획구역 세부개발 계획수립시 대상지 남,북측 도로경계선으로부터 3m set-back후 도시계획시설(도로)로 결정(기부채납)
	기   타	ㆍ특별계획구역 세부개발계획 제안 전까지는 특별계획구역이외의 보행자전용도로변구역의 지침을 따른다(신축에 한하여 불허) ㆍ보행자전용도로는 세부개발계획 수립시 도시계획시설 폐지가능

                              ■ 특별계획2, 3, 4구역 인센티브 운용계획

내  용 항   목				완화기준	비    고
건축물 용도	권장용도	전층권장		기준용적률×(권장용도면적÷주차장을제외한건축연면적)× 0.2	∙전층권장용도는 건축연면적에 10%이상시 인정
대지내 공지	공개공지	추가 확보 조성시		기준용적률×{(설치면적-건축법상 의무면적)÷대지면적}× a	∙피로티구조 : a=0.5 ∙개방형구조 : a=1.0
	쌈지형, 침상형 공지	조성형태 및 규모준수시		기준용적률× (제공면적÷대지면적) × a	∙피로티구조 : a=0.5 ∙침상형구조 : a=1.0 ∙개방형구조 : a=1.2
	건축한계선	추가계획시		기준용적률× (조성면적÷대지면적) × a	∙피로티구조 : a=0.5 ∙개방형구조 : a=1.0
대지내 통로	보행통로	공공보행통로	지상형, 입체형 등 추가 조성시	기준용적률× (조성면적÷대지면적) × a	∙피로티구조 : a=0.5 ∙개방형구조 : a=1.0
건축물형태 및 외관	옥외광고물의 설치	지침준수시		기준용적률× 0.15
환경친화적건축물	옥상녹화	준수시		기준용적률×(조성면적÷대지면적) × 0.3
	중수도 또는 빗물이용시설	빗물이용시설 설치		기준용적률× 0.1	∙수도법 14조, 16조에 의한 의무시설을 제외한 시설이 설치한 경우에 한함
	녹색주차장	준수시		기준용적률× 0.05

※ 공공보행통로란 : 보행자의 통행을 위하여 일반에게 상시 개방되어 이용할 수 있도록 대지내에 조성하는 통로를 말한다.

※ 녹색주차장의 목적 : 도심지내 대부분 시설들이 불투수성 재료로 이루어져 도심열섬효과를 가중시키고 빗물의 침투를 막아 지하수의 고갈을 초래하고 있는 만큼 불투수성 주차장을 잔디 등 투수성재료로 개선함으로서 녹지공간을 확보하고 도시환경을 개선하고자 함.

※ 녹색주차장이란 : 주차장시설의 표면을 잔디 또는 투수성포장으로 설치하는 주차장을 말함

◦상한용적률 도달은 기부채납에 의한 용적률 인센티브 적용

◦상한용적률 = 허용용적률 + [1.5 * (기부채납면적 * 허용용적률)÷기부채납 후 대지면적]

  ㆍ 각 특별계획구역 지침상 확보토록한 주차장 및 도로면적은 기부채납면적 산정에서 제외

◦ 허용용적률 = 기준용적률 + 인센티브운용 계획에 의해 발생하는 용적률