오는 6월 4일부터 비(非)아파트(연립 다세대) 등에 적용되는 6년 단기등록임대주택 제도가 새롭게 시행된다. 임대보증 가입 시 주택가격 산정방식으로 보증회사(HUG) 인정 감정가가 도입되고, 공시가격 적용비율은 주택유형·공시가격대별 125~190%로 조정된다.

국토교통부는 비(非)아파트 6년 단기등록임대주택을 도입하는 ‘민간임대주택법’ 개정에 따라 하위법령에 위임된 세부사항을 정하고, 등록임대주택의 전세사기 방지를 위해 임대보증 가입기준을 개선하는 ‘민간임대주택법 시행령’이 28일 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 또한 ‘민간임대주택법 시행규칙’ 및 ‘공시가격 및 기준시가 적용비율’ 개정안을 마련했다.

이에 따라 오는 6월4일부터는 단기임대주택 등록이 가능하며, 해당 주택에 종부세 합산배제, 양도세 및 법인세 중과배제 등 세제혜택이 제공된다. 세제혜택 대상은 건설형 공시가 6억 이하, 매입형 4억 이하(비수도권 2억 이하) 주택이다.

또한 6년 단기등록임대사업자가 장기임대주택으로 유형을 용이하게 변경할 수 있도록 단기임대주택을 장기임대주택으로 변경하는 경우 당초 등록한 단기임대주택의 임대기간을 전부 임대의무기간으로 인정한다.

임대보증 가입기준 중 주택가격 산정방법 개선 등에 대해서는 현재 등록임대사업자가 임대보증 가입시 주택가격의 산정방법으로 ➊감정평가액, ➋공시가격에 국토부 장관이 고시하는 비율을 곱한 금액, ➌보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격 중에서 택일하도록 하고 있는데, 감정평가액의 경우 감정평가 의뢰인인 임대사업자의 요구(압력 행사)로 감정평가액 부풀리기 등을 통해 전세사기 수단으로 악용되는 문제가 있었다. 또한, 공시가격에 적용하는 비율은 주택유형 및 가액별로 130%에서 190%까지 차등적으로 정하고 있으나, 일부 구간에서 과도하게 높다는 지적이 있었다.

이에 따라 우선 임대사업자의 영향력 행사를 통한 과다 감정평가 문제를 차단하기 위해 ‘HUG 인정 감정가’를 도입한다. 원칙적으로 공시가격 또는 보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격을 우선 적용하되, 임대사업자가 공시가격 등이 실제 주택가격을 적절히 반영하지 못한다고 이의신청하는 경우 보증회사가 직접 의뢰하는 감정평가기관이 감정평가한 금액을 적용한다.

또한 공시가격 적용비율은 주택유형 및 가액별 차등 구조는 유지하되, 해당구간별 공시가격 평균 현실화율을 감안하여 일부 과도한 구간은 소폭 조정한다.


개정안은 시행일인 6월4일 이후 임대보증 가입을 신청하는 경우부터 적용한다. 공시가격 적용비율의 경우 시행일 전에 등록한 민간임대주택은 내년 7월1일부터 적용한다.

개정된 제도를 통해 앞으로 임대보증 가입시 주택가격을 보다 적정하게 산정함으로써 주택가격 부풀리기를 통한 전세사기 및 보증사고를 방지할 수 있을 것으로 기대된다.

민간임대주택 법령 운용 과정에서 정비가 필요한 사항도 개선했다.

우선 임차인이 퇴거할 때 임대사업자가 과도한 원상복구비를 요구해 분쟁이 발생하는 것을 방지하기 위해 원상복구 대상의 선정과 수선비 산출에 관한 규정을 신설했다. 또 임대인이 신고한 임대차 계약 관련 서류의 허위 여부 등을 지자체 공무원이 제대로 점검할 수 있도록 신고된 주택 임대차 계약의 신고 정보와 임차인이 직접 가입한 전세금반환보증 내역을 지자체 공무원이 활용할 수 있는 근거를 마련했다.

국토부 이기봉 주거복지정책관은 “비(非)아파트 6년 단기등록임대주택 제도를 통해 서민 주거사다리 역할을 하는 비(非)아파트 민간임대주택 공급을 활성화할 수 있는 여건을 마련했다”면서 “임대보증 가입기준이 되는 주택가격을 보다 정확하게 산정함으로써 임차인을 대상으로 한 전세사기나 보증사고가 크게 감소할 것으로 기대된다”고 밝혔다.