신탁부동산에서 관리비 체납으로 인한 분쟁을 막는 법안이 추진된다.

김기표 의원

김기표 국회의원(더불어민주당, 경기 부천시을)은 4월 24일 신탁 부동산의 관리비 미납 분쟁을 근절하고 수탁사인 신탁사의 책임을 강화하는 내용의 「신탁법 일부개정법률안」과 「부동산등기법 일부개정법률안」을 대표발의했다고 밝혔다.

최근 부동산 신탁을 활용한 개발 사업이 증가하면서, 신탁사가 소유권을 보유하면서도 관리비 등 비용 부담을 회피하는 사례가 잇따라 발생해 분쟁이 지속되어 왔다.

현행법상 신탁 부동산의 소유권은 신탁사에게 이전된다. 그러나 실무상 신탁사와 위탁자(시행사 등)는 신탁원부에 ‘관리비 등 비용은 위탁자가 부담한다’는 내부 약정을 기재하는 경우가 많다. 문제는 위탁자가 관리비를 연체하는 경우 발생한다. 그동안 신탁사들은 신탁원부가 등기 기록의 일부로서 대항력을 가진다는 점을 악용해, 관리단이나 다른 구분소유자들에게 “내부 약정에 따라 우리는 책임이 없으니 위탁자에게 받으라”며 납부 의무를 회피하여 왔다. 이로 인해 발생한 관리비 부담은 고스란히 같은 건물의 다른 구분소유자들에게 전가되는 폐해가 반복되어 왔고, 일부는 소송까지 이어졌다.

이번 개정안은 대법원 전원합의체 판결(2025. 2. 13. 선고 2022다233164)의 취지를 법률에 명확히 규정하는 것이다. 당시 대법원은 경기 시흥시 소재 건물의 관리단이 신탁사를 상대로 낸 소송에서 “신탁원부의 대항력은 신탁재산의 독립성 공시에 한정될 뿐, 이를 근거로 수탁자가 제3자에 대한 법령상 의무(관리비 납부 등)을 면할 수 없다”고 판시하며 수탁자의 책임을 명확히 한 바 있다.

이번 「신탁법」개정안은 ▲신탁원부 기재만으로 수탁자의 제3자에 대한 의무를 배제하거나 제한할 수 없도록 하고, ▲수탁자가 관리비 등 의무를 이행한 경우 그 비용을 신탁재산에서 우선 충당하고 부족한 경우 위탁자에게 보전 청구할 수 있는 규정을 신설했다. 또한 「부동산등기법」개정을 통해 신탁원부 기재의 효력 범위를 명확히 하여 분쟁의 여지를 줄이도록 했다.

이 법안이 통과되면 신탁사가 소유자로서의 책임은 다하지 않은 채 수익만 챙기는 이른바 ‘관리비 먹튀’분쟁이 크게 줄어들 것으로 예상된다. 특히 부천 관내 대표적 집합건물인 소풍의 사례처럼 집합건물의 관리비 미납으로 인한 선의의 구분소유자들이 받는 피해를 예방하고, 시행사 부도나 사업 실패시 관리비가 장기간 체납되는 문제도 개선될 것으로 전망된다.

김기표 의원은 “신탁사가 소유권은 갖고 책임은 다하지 않은 채 수익만 챙기는 구조가 반복되어 왔다”며 “신탁 부동산의 실질적 소유자인 신탁사가 내부 약정만을 내세워 관리비와 같은 당연한 의무를 회피하는 것은 신탁 제도의 본래 취지에 어긋난다”고 밝혔다.

이어 김 의원은 “집합건물 관리비 부담이 선량한 구분소유자에게 전가되는 불합리한 구조를 개선하고, 관리비 분쟁으로 고통받는 서민과 영세 상인들을 보호하고, 부동산 신탁 시장의 공정성을 바로잡겠다”고 강조했다.