국토교통부가 지역주택조합사업의 고질적인 문제인 낮은 성공률과 조합원 피해 문제 개선을 통해 정상 사업장의 조속한 추진을 지원하고 부실 사업장에서의 추가 피해를 최소화하기 위해 「지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안」을 발표했다.

국토부 김이탁 1차관은 4월 20일 개최된 지역주택조합 조합원 간담회에서 여러 피해 사례와 문제점에 대해 직접 듣고, 그간 마련한 제도개선방안에 대해 논의하는 한편, 앞으로 신속히 개선을 추진해 나가기로 했다.

국토부는 그간 조합 전수 실태점검, 연구용역, 전문가 T/F, 조합원․조합장 간담회 등을 통해 사업 현장에서 나타나고 있는 문제점과 원인을 면밀히 파악하고, 현장의 목소리를 반영하여 제도개선방안을 검토해 왔다.

지난해 추가 피해 차단을 위해 초기 진입기준 강화방안을 우선 발표(‘25.10.17)한 데 이어, 이번에는 정상 추진 중인 사업장의 사업속도를 높이고 조합원 권익을 보호하는 데에 초점을 맞추어 개선방안을 마련했다.

< 제도개선 방안 주요내용 >

1. 토지 확보 애로와 조합원 결원에 따른 사업지연 최소화

사업계획승인을 위한 토지 소유권 확보기준을 기존 95%에서 80%(일반적 주택건설사업과 동일)로 완화하고, 업무대행사 등이 소유한 토지에 대해서는 보유기간(현 10년 내) 관계없이 매도청구를 할 수 있도록 하여 일부 토지 ’알박기‘로 인한 사업지연과 사업비 증가를 방지한다.

사업지 내에 주택을 보유·거주중인 원주민도 조합원으로 가입할 수 있도록 허용하여 재정착을 유도하고, 조합원 결원이 발생하여 충원하는 경우 조합 가입 신청일을 기준(현 ‘조합설립인가 신청일’)으로 조합원 자격을 판단하도록 하는 등 사업이 보다 빠르게 추진될 수 있도록 할 계획이다.

2. 조합운영의 전문성·투명성 제고 및 시공사 등과의 공정한 계약 관계 정립

자본금, 전문인력 등 엄격한 기준(자본금 5억원, 변호사․회계사 등 상시 전문인력 5인)을 갖춘 업체만 조합업무를 대행할 수 있도록 ‘대행업 등록제’를 도입하여 부실업체의 시장진입을 차단한다.

시공사가 공사비 증액을 요구할 경우 한국부동산원 등 전문기관의 검증을 의무화하고, 표준도급계약서를 통해 공사계약서에 세부산출 근거 및 증액기준을 명확히 하여 공사비 분쟁을 예방할 계획이다.

특히, 시공사와의 공정한 계약관계가 이루어지도록 경쟁입찰을 의무화하고 시공사와 공동시행이 아닌 조합 단독으로도 사업을 시행할 수 있도록 할 계획이다.

조합이 자금의 인출․사용내역과 증빙자료를 조합원에게 공개하도록 하고 정보 미공개 시 자금인출을 제한토록 하는 한편, 정보공개 대상자료도 구체화하고 회계감사도 확대하는 등 깜깜이 조합 운영 문제를 해소한다.

아울러, 시행사․업무대행사 임직원 등 특수관계인의 조합임원 선임을 제한하여 인적관계로 인한 비위발생 유인도 사전에 차단한다.

3. 조합 주체로서의 조합원 결정권 강화

온라인 총회 및 전자의결을 도입하여 조합원들의 효율적인 의사결정을 지원하는 한편, 대리인 인정범위를 배우자, 직계존․비속 등으로 엄격히 제한하여 의사결정의 투명성을 높일 예정이다.

또한, 분담금 명세결정 등 조합원 재산권에 중대한 영향을 미치는 사항에 대해서는 정족수 기준도 (현재) 과반수 출석, 출석 과반수 찬성 → (개선) 2/3이상 출석, 출석 2/3이상 찬성으로 강화한다.

가입 초기단계에서 조합원이 사업가능성 등을 충분히 판단할 수 있도록 탈퇴․환급이 가능한 가입 철회기간도 기존 30일에서 60일로 연장한다.

4. 부실조합 적기 해산 및 사업완료된 조합의 신속한 해산 유도

장기간 정체중인 조합의 사업종결이나 중도해산에 대한 재의결 근거를 마련하여 부실한 사업은 적기에 종결될 수 있도록 하고, 조합원들이 사업의 추진실태를 명확하게 파악하여 신속하고 합리적인 결정을 할 수 있도록 사업정보를 반기마다 제공토록 의무화(토지확보율, 분담금 납입현황, 조합원 가입탈퇴 내역, 행정처분내역 등)한다.

아울러, 매년 지자체 등을 통한 전수실태점검을 통해 조합의 전반적인 운영상태를 조사․평가하여 조합원에게 통보하고, 지원기구를 통해 위험도가 높은 조합은 법률 자문, 출구전략 등 컨설팅도 지원할 계획이다.

특히, 사실상 조합이 장기간 조합임원 연락두절, 조합사무실 부존재, 실적보고 등 제출의무 연속위반 등 운영되고 있지 않거나 토지권원을 임의 상실한 조합은 지자체가 인가를 취소할 수 있도록 관리감독권을 강화한다.

사업이 완료된 조합은 1년 이내 해산총회 개최를 의무화하고 정당한 사유없이 미해산 시 지자체가 직권으로 해산할 수 있는 근거도 마련한다.

5. 관리․감독 및 지원기능 강화

지자체가 조합 등에 대해 실태점검 및 자료제공을 요구할 수 있는 근거를 마련하고, 법적 관리․감독 대상도 모집신고 단계까지 확대한다.

회계․법률 컨설팅 등 조합을 지원하기 위한 전담기구를 신설하고, 정상운영이 안되는 조합에 대한 전문조합관리인(필요시 지자체가 변호사 등 선임) 파견근거도 마련한다.

국토교통부는 개선방안 중 법률 개정이 필요한 사항은 상반기 내 후속 입법을 착수하고, 하위법령 및 표준가이드라인도 조속히 개정할 계획이다,

국토교통부 김이탁 1차관은 “이번 대책은 현장의 목소리를 최대한 반영하여 고질적인 지역주택조합 사업 애로요인을 해소함으로써, 사업속도를 높이고 조합원의 권익을 보호하는 데 중점을 두었다”면서, “지난해 발표한 초기진입기준 강화와 이번 대책이 작동하면 지역주택조합 피해가 상당히 줄어들 것으로 기대하며, 정부는 조합원들의 내 집 마련의 꿈과 소중한 재산을 보호하는 데 함께할 것.”이라고 밝혔다.