집 값은 올라도 문제이고 떨어져도 문제다. 결국은 거주 목적 보다는 투자로 보기때문이다.

2021년도 집을 가장 많이 구매한 층이 30대~40대라는 통계다. 영혼까지 끌어 모아 부동산에 투자를 한다고 하여 "영끌", 은행 대출 및 사채까지 빚내서 투자한다고 해서 "빚투'란 말도 있다.

자기 돈 보다는 많은 빚을 내어 집을 사서 평생을 빚 갚느라고 고생하는 "하우스푸어"라는 말도 있다.

집 값은 토지가격에 건설비, 자연이나 교통 등 위치가 상계된 가격이 적당하다.

하지만 지난 2017년 이후 서울서 부터 아파트 가격이 오르기 시작, 서울은 두 세배가 올랐고 수도권 위성 도시들은 천천히 오르기 시작해 2021년 하반기에는 급작스럽게 치솟아 두배 가까이 올랐다. 거의 거품이라고 해도 과언이 아니다.

이렇다 보니 집을 구매하지 못한 무주택자나 앞으로 집을 구매해야 할 청년들에게는 암울함을 넘어 분노하고 있다. 평생 벌어도 집 한 채 장만하기 힘들 정도이니 말아다.

정부는 치솟는 집 값을 안정시키기 위해 대출 규제 및 세금을 올리며 방어해 왔지만 속수무책 시장은 꿈쩍하지 않았다.

그러나 오는 3월 대통령 선거를 앞두고 각 후보들이 부동산 투기 근절 대책을 내 놓으면서 정부의 정책과 맞물려 시장이 움직이기 시작했다. 서울에서 부터 일부 가격이 떨어진다는 소식이다.

서울 "아파트 가격이 1억이 떨어졌네", "2억을 낮춰서 내 놓아도 매매가 안된다"는 등 부동산 월간 매매동향에 따르면 "아파트 12월 거래건이 최근 5년간 같은시기 가장 적게 나타났다"는 것이다.

아파트 거래량이 떨어졌다는 것은 부동산 경기가 나빠지고 있다는 것을 의미한다. 부동산 경기가 떨어질 경우 매물은 더 늘어나고 팔고 싶어도 매매가 안되기 시작한다. 시가보다 낮은 매물 등 가격은 더 떨어질 수 밖에 없다.

아파트 매입시 대부분 은행 대출에 의존하기 때문에 아파트 가격이 떨어지기 시작하여 최초 분양가 이상 떨어질 경우 팔고 싶어도 매매는 안되고 대출 이자 등 부담이 가중된다.

집을 매입하여 값이 오를때 매각할 경우 돈을 벌어들일 수 있겠지만 시기를 잘 못 타서 매각하지 못하고 떨어질 경우 막대한 손해를 입을 수 있다.

집 값이 오를때는 집을 구하기 어려운 취약계층이나 앞으로 구해야할 청년들에게는 치명적 이다. 반대로 집 값이 떨어지면 집을 하나 가지고 있는 사람들은 물론 투기나 투자자들 모두 불안하다. 특히 "영끌" "빚투"로 구입한 경우는 더하다.

집 값이 폭락할 경우 집은 팔리지 않고 대출 이자 및 원금까지 갚을 수 없게 되고 금융권은 이자 및 대출금 회수를 못하게 되고 영업 이익이 줄어 금리를 올리게 되고 부동산 압류 등 경제가 파산지경이 이른다. 결국 나라 경제까지 위태롭게 된다. 이는 2007년 미국의 모기지 사태가 유사한 사례다.

일례로 부천 역곡에 사는 한 주민의 일이다. 지난 2008년 이전 노무현 정부 시절 집 값이 계속 치솟자 아파트 한 가구를 사서 전세 주고 그 돈과 대출로 또 다른 아파트를 매입하는식으로 아파트 10여 채를 자신과 부모, 자식 2명의 명의로 매입했다. 그런데 2009년 부터 부동산 경기가 떨어지기 시작하자 팔지도 못하고 카드 몇 개로 이자 돌려막기를 하다가 그것도 안되자 아파트마다 금융권에서 압류하여 입찰로 다른사람에게 넘어가고 가족이 모두 신용불량자로 전락한 사례도 보았다.

이처럼 집 값이 폭등했다가 폭락했다가 하는 것은 어려운 계층이나 부유계층에도 불안감을 준다.

해마다 주택이 공급되고 있다. 인구대비 100%가 넘는다고 한다. 하지만 집이 없는 가구가 여전히 50%에 가깝다. 법인이나 개인 등 부동산 투기 목적으로 다가구를 소유하고 있기 때문이다.

가족주의에서 독신주의가 팽배해지면서 주택 공급량이 어느 정도 필요하겠지만 인구는 줄어들고 노후주택은 늘어나고 있다. 언제까지 집 값이 올라갈지 모르지만 떨어질 때 문제를 생각하여 '주택정책 향후 100년대계'를 연구해야 할 시기다.

집은 1세대 1주택일 경우 값이 오르거나 내리거나 큰 의미가 없다. 투기나 투자로 생각하지 않고 가족들의 둥지, 보금자리로 생각한다면 부동산으로 나라가 몸살을 앓는 일은 없어질텐데 아쉬운 점이다.