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발행일: 2022/06/24  계 경 석 기자 miskye@naver.com
은행 이자 10%대? 주담대 국민 불안 불식 선제적 대책 내놔야
정부는 고금리 시대 주택 정책 전면적 재편해야

최근 은행 금리가 7%대를 넘어 올 연말에는 8%~10%까지 상승할 것이라는 전문가들의 진단이다.

일부 은행은 6월 22일 주택 담보대출(주담대) 고정금리가 최고는 7%를 돌파했다는 소식이다. 변동금리도 5.5%까지 뛰었다. 미국의 금리 인상에 한국은행이 두 달 연속 기준금리를 올리고 추가 인상 가능성이 예고되고 있다.

올 연말에는 10% 이상 금리가 오를 것이란 전문가들의 경고다.

대부분 은행 대출로 매입한 주택, 금리 인상이 걱정이다. “그동안 집 값이 폭등하여 수익을 많이 남겼으니 감수해야 한다”는 지적도 있다.

하지만 금리가 올라가면 올라갈수록 부담이 될 수밖에 없다. 금리가 올라가면 올라갈수록 급 매물 등 매물이 쏟아지고 매물이 쏟아지면 수요자는 관망 매수를 꺼려 거래가 안되면서 값은 지속적으로 떨어진다.

건축비도 안될 정도로 떨어지면 신축이 불가능해지고 결국 건축에 들어가는 소재 등 기업경기까지 위축, 일자리가 줄어드는 등 나라의 전체적인 경기가 악화될 수밖에 없다.

집 값은 오르거나 떨어지거나 이래저래 취약계층에는 고통이다.

우리나라 금리 인상은 과도한 경기에 고물가를 잡기 위해서라기보다는 미국의 금리 인상에 따른 달러 유출 등을 막기 위한 수단이 더 크다.

주택담보 과도한 대출자들은 금리 인상에 대한 걱정과 불안이 앞서고 있다.

우리나라 주택경기를 살펴보면 주기별로 시소를 타듯이 오르내렸다. 이를 잘 간파하여 대응하는 것도 방법이다.

먼저 김대중 정부에서는 IMF를 맞아 경제를 살리기 위해 부동산 경기 활성화 정책을 폈다. 저금리에 대출률을 높여 주택경기를 호전시켜 IMF를 조기 극복시켰다.

그 여파가 노무현 정부까지 이어지면서 부동산 경기가 과열, 집 값이 뛰면서 규제일변도 정책을 폈다. 당시 규제 일변도 정책은 어느 정도 과도한 경기를 잡았지만 전체적인 경기가 악화되면서 이명박 정부까지 이어졌다.

이명박 정부에서는 다시 일부 규제를 풀어가면서 경제 활성화 정책을 폈지만 국제 에너지나 원자재 가격 상승에다 달러대비 원화 절하 등 요즘과 같은 현상이 일어났으며 주택 경기는 하락, 전체 경기가 바닥을 모르고 떨어지며 박근혜 정부까지 이어졌다.

이에 박근혜 정부는 경기 부양의 일환으로 건설 등 주택경기 활성화를 위해 각종 규제를 풀면서 저리 대출 및 장기모기지론 변경 등 정책을 폈지만 임기 3년 차에 국정 농단 사태 등 정국이 불안해지면서 주택경기는 호전되지 못했다.

그 후 2017년 문재인 정부가 들어서며 정국이 안정되자 규제가 대부분 풀린 부동산 정책이 나타나기 시작 ‘고삐 풀린 망아지’라고나 할까, 주택 거래가 왕성하게 되고 가격은 하루가 다르게 값이 뛰고 집 없는 국민들의 원성은 커졌다.

이에 문재인 정부는 대출 제한 및 세금 인상 등 각종 규제일변도로 부동산 정책을 폈다. 그러면서 임기가 끝날 무렵 주택 가격이 꺾기기 시작했다.

이런 가운데 윤석열 정부는 문재인 정부의 주택 가격의 안정은 아랑곳하지 않고 대출 확대, 장기 모기지론, 세금 인하 등 각종 규제를 푸는 정책을 펴고 있다.

그러나 금리 인상은 주택 가격을 하향시키고 있다. 부동산 업계의 조사에 따르면 6월 들어 3주 연속 아파트 가격이 하락했다. 특히 서울이 낙폭이 더 큰 것으로 나타났다.

그런데다 6월 21일 기준 서울 아파트 매물 수는 64,088건으로 지난해 말 45,396건 보다 41.5%가 증가 매물 적체 현상이 일어나고 있다. 거래량이 2년 전에 비해 10분의 1 수준이다.

금융 부담이 커지면 커질수록 매물은 더 나올 것이고 가격은 전세가격 이하로 떨어질 수 있다. ‘깡통전세’ 등 취약계층에 쓰나미가 몰려오는 것이 아닌가 우려된다.

이렇게 지속적으로 주택 가격이 하락하면서 분양가 이하까지 떨어질 경우에는 매매도 안되고 실수요자도 부담이 되겠지만 빚을 내어 투자한 사람들은 물론 은행도 타격을 입을 수 있다. 미국의 서브프라임 모기지론 사태가 이런 경우다.

특히 가능한 모든 대출을 끌어모아 집을 산 ‘영끌(영혼까지 끌어모으다)족, 실거래가나 전세가가 큰 차이가 나지 않는 주택을 구입해 전세놓고 그 돈으로 또 사서 전세 놓고 하는 ‘갭투자’자들은 조바심이 날 것이다.

이런 와중에 윤 정부는 ‘빚을 내서 집을 사라’는 거꾸로 가는 정책을 펴고 있다. 미래를 한 치 앞도 내다볼 수 없는 주택경기 상황, 전문가들은 “최고점을 지나 하향세”라고 진단한다.

나라 경제까지 위기가 닥칠 수 있는 주택 경기, 실수요 주택만이라도 변동금리의 경우 저리 장기모기지론으로 변경해 주거나 단기융자의 경우 저리 장기화 등 선제적 대책을 마련하는 등 주택 정책에 대한 전면적인 재편이 필요한 시기가 아닌가 싶다.

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